부동산 경매에서 가장 임차인 에 대해서 알아보겠습니다. 가장 임차인 실제로 임차인이 아니지만 대항력을 유지하는 임차인 척하면서 낙찰자에게 어떤 권리를 행사하는 것입니다. 우리 입장에서는 임차인이 가짜라는 것을 증명 한다면 오히려 기회가 될 수 있습니다. 왜냐하면 가장 임차인 경매 물건은 검색을 했을때 대항력 있는 임차인이 떠 있는 것만 보시고 바로 패스하시는 분들이 많을 테니 경쟁률이 월등히 낮습니다. 오히려 좋은 가격에 입찰을 할 수가 있습니다. 가장 임차인을 설정 하는 이유 1. 가장 큰 이유는 낙찰자의 낙찰을 막기 위해서입니다 방금 말씀드린 것처럼 이게 가짜 라는 판단이 서지 않으면 쉽게 입찰을 하기 어렵겠죠? 가장 임차인인 것을 입증하지 못하면 돈을 물어줘야 될 수도 있으니까요. 2. 가짜 임대차..

위탁판매 방식 재고를 직접 쌓지 않고 주문이 들어오면 공장이나 도매처에 넘기면 거기서 알아서 제품을 보내는 방식입니다. 사입판매 방식 내가 제품을 제조사나 도매업체에서 구매하여 재고를 쌓아놓고 판매하는 방식 위탁판매가 사입판매보다 좋은 점 1. 재고 리스크가 없다. 2. 재고를 안 쌓아도 되기 때문에 창고나 사무실이 필요 없다. 3. 포장하는 시간과 노동이 필요 없다. 4. 택배를 직접 보내지 않아도 된다. 보통 처음에는 이런 장점만 보고 위탁판매를 진행합니다. 그리고 매출 나오고 등장하는 경쟁자들과 판가 경쟁을 하면서 순수익이 줄어들면서 많은 고민에 빠지게 됩니다. 위탁판매는 하나의 제품을 판매하는 업체가 본인만 있는 게 아닙니다. 한 가지 제품만 해도 상대해야 할 경쟁사들이 굉장히 많은데 위탁판매는 ..

아파트 등 주택시장 침체가 장기화되면서 상업용 부동산인 상가나 오피스텔로 눈을 돌리는 수요자들이 늘고 있다. 하지만 상가는 경기 영향을 많이 받는 데다 공실 위험과 수익률 하락 우려가 커 신중하게 접근해야 한다. 특히 최근 들어 오피스텔 공급이 크게 늘면서 임차인 확보 경쟁이 치열해진 만큼 입지 여건 및 배후수요 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 전문가들은 조언한다. 상가투자 시 고려사항은 어떤 것이 있나요? 상가는 종류별로 다양한 특징을 가지고 있어서 각각의 특성을 파악해서 적합한 상품을 선택해야 합니다. 먼저 근린상가는 주거지역 인근에 위치하며 주민들의 생활 편의를 제공하는 상점이 몰려있는 곳입니다. 도보로 쉽게 접근할 수 있고 주변 거주민들을 대상으로 안정적인 매출을 올릴 수 있다는 장점이 있지만 상권 ..

오피스텔 투자란 무엇인가요? 오피스텔은 호텔식 건물로, 작은 크기의 원룸 형태로 만들어져 있습니다. 월세 수익과 분양 물건으로서의 가치, 그리고 재활용 가능한 특성으로 인해 부동산 투자자들 사이에서 인기를 얻고 있습니다. 1. 오피스텔 투자의 장점은 무엇인가요? 장기적으로 안정적인 수입을 예상할 수 있습니다. 월세 수입이나 매각 수익으로 일정한 이익을 예상할 수 있기 때문입니다. 또한, 소형 공간이어서 유지 비용이 작고, 재활용이 가능하다는 가치도 높습니다. 2. 오피스텔 투자의 단점은 무엇인가요? 입주자 유지에 따라 수익이 변동하기도 합니다. 일탈 및 입주자가 없을 수도 있기 때문에, 수익 안정성이 낮을 수 있습니다. 또한, 소형 공간이라 사업용 부동산으로는 부적합할 수 있습니다. 3. 오피스텔 투자를..

세대분리는 왜 해야 할까요? 부동산 세금과 관련해서 세대 분리라는 말을 들어보신 적 있으실 텐데요. 세대란 주민등록등본상 같은 주소지에 등록되어 있는 가족들을 말해요. 이 중에서도 특히 자녀들이 부모와 따로 사는 경우라면 세대분리를 통해서 1 주택자 비과세 혜택을 받을 수 있답니다. 그렇다면 세대분리는 어떻게 하는 걸까요? 세대주 변경하면 되나요? 세대주 변경만으로는 세대분리가 되지 않아요. 만약 현재 거주 중인 주택(아파트) 명의가 아버지 이름으로 되어있고, 아들이 아파트에 살고 있다면 아버지는 여전히 한 세대로 묶여있기 때문에 다른 곳으로 이사를 가거나 전입신고를 하지 않는 이상 세대분리가 불가능하답니다. 따라서 독립세대로 인정받으려면 반드시 새로운 주거지로 이전해야 한답니다. 독립세대로 인정받기 위..

경매 낙찰 후 점유자에게 명도를 진행해야 하는데 이때 '인도명령'이라는 제도를 이용하게 됩니다. 경매에서는 이 인도명령제도라는 것이 아주 유용한데요, 인도명령이란 무엇인지 알아보고 실제 사례를 통해서 어떻게 신청하는지 알아보겠습니다. 인도명령이란 무엇인가요? 인도명령이란 법원으로부터 부동산을 매수인에게 인도하도록 명하는 집행권원입니다. 즉, 소유자나 채무자 또는 대항력 없는 임차인 등 해당 부동산을 점유하고 있는 사람들을 대상으로 강제집행을 실시하기 위해 민사집행법 제136조 1항에 의거하여 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 법원에 신청하면 받을 수 있는 명령입니다. 인도명령과 명도소송의 차이는 무엇인가요? 명도소송은 대금납부 후 6개월이 지났거나 불법점유자가 자진해서 건물을 비워주지 않을 때 제기하는 소..