경매 가장임차인 확인하는 방법

경매 가장임차인 확인하는 방법

 

 

부동산 경매에서 가장 임차인 에 대해서 알아보겠습니다.

 

가장 임차인

실제로 임차인이 아니지만 대항력을 유지하는 임차인 척하면서 낙찰자에게 어떤 권리를 행사하는 것입니다.

 

우리 입장에서는 임차인이 가짜라는 것을 증명 한다면 오히려 기회가 될 수 있습니다.

왜냐하면 가장 임차인 경매 물건은 검색을 했을때 대항력 있는 임차인이 떠 있는 것만 보시고 바로 패스하시는 분들이 많을 테니 경쟁률이 월등히 낮습니다.

 

오히려 좋은 가격에 입찰을 할 수가 있습니다.

 

가장 임차인을 설정 하는 이유

1. 가장 큰 이유는 낙찰자의 낙찰을 막기 위해서입니다

방금 말씀드린 것처럼 이게 가짜 라는 판단이 서지 않으면 쉽게 입찰을 하기 어렵겠죠?

가장 임차인인 것을 입증하지 못하면 돈을 물어줘야 될 수도 있으니까요.

 

2. 가짜 임대차계약서 로 대항력을 유지하고 낙찰자에게 그 인수되는 보증금을 요구하는 것입니다.

나쁜 행동이지만 그런 요구를 위해서 대항력을 유지하시는 가짜 임차인 분도 계십니다.

가장 중요한건 입찰하는 사람은 이 사람이 가짜라는 걸 어떻게 알 수 있을까요?

 

바로 이 임차인의 전입 날짜랑 비교했을 때 전입 날짜 보다 빠르게 근저당 날짜가 있는지 살펴보면 됩니다.

생각을 해 볼게요. 금융사에서 전입되어 있는 전 세입자가 있는데 대출을 추가로 또 해줄까요?

 

절대 안해줍니다.

그렇기 때문에 세입자가 최우선우선변제금 이상으로 보증금을 걸고 살고 있는데 그 뒤에 근저당 은행 대출이 있다 말이 안되는 겁니다 이건 무조건 가짜 임차인이 라고 보시면 됩니다.

 

하지만 이번에 심증만 있는거고 물증이 없죠. 물증 으로 어떻게 입증할 수 있을까요?

 

첫번째 방법은 등기부등본을 열어서 소유주의 주소를 확인합니다.

소유주의 주소와 지금 이 경매로 나온 물건 의 주소가 일치하면 소유주가 집에 사는 거죠. 그러니까 채무자 거주 로 보시면 됩니다.  거기에 등록되어있는 임차인은 가짜 임차인입니다.

 

두번째는 무상 임차인이 라는 것을 증명하면 됩니다.

무엇이냐면 금융사에서 전 세입자가 있는 상태에서 대출을 정말 해줬다면 반드시 받아야 되는 게 있습니다.

바로 무상 임차계약서입니다. 무상 임차계약서가 있는지 확인하려면 그 대출을 실행해 준 대출 담당자를 찾으면 되는데 어떻게 찾느냐? 

 

바로 근저당을 설정한 은행의 어디 지점 인지를 찾으면 그 지점에 전화를 해서 대출 담당 자한테 문의를 해볼 수가 있겠죠?

 

이런 물건이 경매로 나와서 문의 드리는데 이 근저당 설정 시 지금의 전세입자가 있는 상태에서 설정해 주셨는데 혹시 무상 임차 계약서 그런거 받으신 거 있으시냐? 라는 식으로 단서를 얻을 수 있습니다.

 

하지만 이 가장 임차인의 위험한 것은 정말 임차인 일수도 있기 때문인데요.

어떤 경우에 진짜 임차인 에 해당될 수 있는지에 대해서 살펴보면

 

첫번째는 월세를 생각하시면 됩니다.

월 세입자 의 최우선 변제금 안에 있는 보증금을 걸고 사시는 분들 같은 경우에는 근저당이 설정돼 있을지라도 진짜 임차인의 확률이 굉장히 높습니다.

 

두번째는 당연한 얘기지만 전세입자 앞뒤로 근저당이 전혀 없다면 진짜 임차인 입니다 .

 

세 번째 근저당 금액을 보셔야 됩니다.

근저당 금액이 주택 가격의 한 20% 밖에 안 된다. 라면 전세입자가 들어올 수 있겠죠?

왜냐하면 이 물건이 경매로 넘어가더라도 나머지 80% 의 만큼의 배당을 받을 수 있는 기회가 있기 때문입니다.

 

가장 임차인이라 확신이 든다면?

처음부터 당신은 가짜 임차인 이란걸 알고 왔다 라는 식으로 먼저 던지는 겁니다.

 

왜냐면 이 서류가 갖자고 이 가짜 서류를 근거로 허위 보증을 받아 내게 되면 게 법적 처벌도 받을 수가 있기 때문에 이걸 가지고 끝까지 가기는 쉽지 않습니다.

그래서 그런 식으로 여러분들이 입증을 하셔 가지고 훨씬 더 낮은 경쟁률로 좋은 가격으로 낙찰을 받으시고 가셔서 이걸 입증하며 는 물어주는 보증금 없이 분을 명도 시킨 후에 여러분들이 어 새로운 임차인을 받아서 어 수익을 발생시킬 수가 있겠죠.

 

가장 임차인 에 대해서 말씀을 드려 봤고 어쨌든 우리가 입증을 해야 되는 것이기 때문에 사실은 쉽지는 않겠지만 제가 추구하는 것은 여러분들이 처음 하신다면 이런 물건을 하게 되면 좀 까다로울 수가 있어요. 하지만 불가능한건 아니고 이런 모험을 즐기실 수 있는 분은 이런 물건을 하면 더 큰 수익을 만들 수 있습니다.

 

추가적으로 남들이 보지 않는 물건을 여러분들이 보게 되면 더 좋은 기회가 열릴 수도 있다는 것도 말씀을 드리고 싶었습니다.