경매 낙찰 후 점유자에게 명도를 진행해야 하는데 이때 '인도명령'이라는 제도를 이용하게 됩니다. 경매에서는 이 인도명령제도라는 것이 아주 유용한데요, 인도명령이란 무엇인지 알아보고 실제 사례를 통해서 어떻게 신청하는지 알아보겠습니다. 인도명령이란 무엇인가요? 인도명령이란 법원으로부터 부동산을 매수인에게 인도하도록 명하는 집행권원입니다. 즉, 소유자나 채무자 또는 대항력 없는 임차인 등 해당 부동산을 점유하고 있는 사람들을 대상으로 강제집행을 실시하기 위해 민사집행법 제136조 1항에 의거하여 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 법원에 신청하면 받을 수 있는 명령입니다. 인도명령과 명도소송의 차이는 무엇인가요? 명도소송은 대금납부 후 6개월이 지났거나 불법점유자가 자진해서 건물을 비워주지 않을 때 제기하는 소..

부동산 경매의 종류 1. 임의경매(실질적 경매, 형식적 경매) 담보물권자가(근저당, 담보가등기, 전세권 등) 채무자가 변제를 할 시기가 지났을 경우 채무자가 변제의 의무를 하지 않으면 담보설정자(채권자)는 임의적으로 관할 법원에 경매를 신청할 수 있다. 즉, 담보권자는 집행권원이 없이 경매 신청권과 우선변제권이 있다. 2. 강제경매 강제경매는 채권을 원인으로 채무자가 채권변제 할 시기가 지났는데 변제하지 않으면 집행권원(확정판결, 집행력 있는 공정증서 등)을 가지고 채무자의 부동산에 대하여 관할 법원에 결매를 신청할 수 있다. 3. 임의경매와 강제경매의 차이 임의경매와 강제경매는 채권자의 채권을 회수할 목적으로 국가각 강제적으로 부동산을 경매한다는 점에서는 같다. 임의경매는 담보 물권자가 채권 변제시기가..

상가확정일자 확정일자란? 통상 주택 임대차 계약서 작성 후에는 확정일자를 받으시죠? 확정일자를 받는다는 건 자신의 보증금을 지키기 위한 방법입니다. 주택은 전입신고와 확정일자 그리고 거주를 하고 나면 대항력이 발생해서 보증금을 지킬 수 있지여? 상가, 사무실 같은 경우에도 확정일자를 받아서 보증금을 지킬 수 있지만 이걸 모르는 분들이 많이 있습니다. 상가, 사무실도 주택과 같이 확정일자를 받으면 우선변제권을 취득하게 되는데 대항력을 갖기 위해 주택과 상가, 사무실은 다릅니다. 확정일자 받는 법 주택은 전입신고, 점유, 확정일자를 받고 나서 대항력이 생겨 우선변제권을 취득할 수 있고 상가는 건물 인도 즉 입주나 사업자등록증, 확정일자를 받아 대항력 및 우선변제권이 생기게 됩니다. 사업자 등록증이 꼭 필요하..

부동산 경매에서는 크게 두 가지 권리인 물권과 채권이 존재하는데요. 이 둘의 차이점을 이해하면 좀 더 쉽게 접근할 수 있답니다. 물권이란 무엇인가요? 물권은 물건을 직접 지배해서 이익을 얻는 배타성을 가진 권리입니다. 예를 들어 내 소유의 아파트나 자동차 등을 다른 사람에게 빌려주거나 팔 때 생기는 권리라고 보시면 됩니다. 따라서 특정 대상을 직접 지배함으로써 이익을 얻을 수 있고, 누구에게나 주장할 수 있으며 양도성이 있다는 특징이 있습니다. 또한 원칙적으로 등기해야 효력이 발생하며, 법률행위 없이 성립되는 법정권리라는 점에서도 차이가 있습니다. 채권이란 무엇인가요? 채권은 채무자와의 계약관계로부터 발생하는 권리로서 상대방에게 일정한 행위를 요구할 수 있는 권리입니다. 즉, 돈을 빌려주고 받는 금전소비..

이사 후 전입신고 하는 건 다들 알고 계시죠? 하지만 이삿날 정신없는 와중에 전입신고랑 확정일자 받는 걸 깜빡하시는 분들이 많아요. 주민센터에서 말해주지 않는 경우도 많습니다. 그래서 오늘은 왜 해야 하는지 그리고 어떻게 하는지 알려드릴게요. 확정일자란 무엇인가요? 전입신고+확정일자= 대항력 발생이라는 공식입니다. 주택임대차보호법상 임차인에게 주어지는 권리 중 하나로, 보증금을 보호하기 위한 제도라고 보시면 됩니다. 쉽게 말해 내가 살고 있는 집이 경매 등으로 인해 다른 사람에게 넘어갔을 때 우선순위 배당권을 주는 거죠. 예를 들어 집주인이 은행 대출이자를 못 갚아서 집이 경매로 넘어갔는데 나는 전세보증금을 돌려받지 못했다면 법원으로부터 나의 보증금을 먼저 받을 수 있게 해주는 겁니다. 집주인 동의 없이..

경매에서는 여러 가지 권리들이 존재하는데 이 중 낙찰자가 인수해야 하는 권리들을 제외하면 나머지는 모두 소멸하게 됩니다. 즉, 경매가 진행되더라도 모든 권리는 소멸되어 낙찰자에게 아무런 영향을 미치지 않습니다. 하지만 예외인 경우가 있는데 그것이 바로 말소기준권리입니다. 예를 들어 A라는 사람이 B라는 사람 소유의 주택을 담보로 돈을 빌렸는데 갚지 못해 결국 C은행이 채권회수를 위해 해당 주택을 경매신청했다고 가정해 봅시다. 이때 문제가 되는 것은 근저당권과 같은 선순위 권리가 아니라 후순위 권리들인 임차인의 보증금입니다. 만약 배당요구를 하지 않은 임차인이 있다면 매수인(낙찰자) 입장에서는 자신이 지불한 입찰대금 이외에 임차인의 보증금 전액을 물어줘야 합니다. 따라서 이러한 상황을 방지하기 위해서는 반..