전세권과 임차권에 대하여

전세권 임차권

 

 

전세권이란?

주인에게 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하며 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익 하며 해당 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 먼저 받을 수 있는 권리다.

 

전세권과 임차권 중 어떤 게 좋을까?

세입자가 전세권과 임차권 중 선택해야 한다면 물권인 전세권이 좋다. 다만, 경매를 염두한다면 임차권이 더 유리하다. 임차인 입장에서는 굳이 부동산 주인이 꺼려하는 전세권보다 전입신고와 확정일자를 받는 것이 보증금을 지키는 가장 좋은 방법이다. 다만 상가의 경우 임차인은 보증금의 제한이 있으므로 한도 금액을 넘는 상황에서는 전세권이 더 유리하다. 하지만 전세권을 쉽게 허락하는 주인은 찾아보기 힘들다.

 

임차권이 좋은 이유

1. 저렴한 비용

확정일자는 보증금에 관계없이 600원이 들어간다, 전세권은 전세보증금의 0.24%의 등록비용이 들어간다.

 

2. 대항력

선순위 임차인은 어떤 경우에서도 보증금 전액을 보호받는다. 다만, 선순위 전세권자가 배당요구나 경매신청을 하면 배당에서 부족분이 발생하더라도 이를 매수인에게 받을 수 없다.

 

3. 배당

단독주택의 경우 임차권은 토지, 건물 모두에서 배당이 가능하다. 전세권은 건물에만 효력이 미친다. 단, 집합건물의 전세권은 전유 부분의 종 된 권리인 대지권까지 효력이 미친다.

 

4. 최우선변제권

  세입자는 보증금이 소액을 경우 최우선변제권을 받을 수 있다. 하지만 전세권은 소액의 보증금이어도 최우선변제를 받을 수 없다.

 

5. 이중배당

임차권 등기명령 이후 대항력을 갖춘 임차인은 보증금이 소액이더라도 최우선변제를 받을 수 없다. 하지만 전세권이 설정된 주택의 임차인은 보증금이 소액이면 전세권자보다 먼저 배당을 받을 수 있다.

 

전세권의 존속기간

전세권의 존속기간은 양측의 약정으로 정할 수 있으나 최장기 10년을 넘을 수 없다. 주택은 1년 미만의 전세권을 설정할 수 없으며 1년 미만으로 정한 경우에 1년으로 본다. 기간을 정하지 않은 전세권은 당사자가 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방은 통보를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 전세권은 소멸한다.