임차권 등기명령 제도

임차권

 

 

임차권 등기명령 제도란?

임차권 등기명령이란 임차인이 임대차기간이 만료된 후 집주인으로부터 보증금을 반환받지 못했을 때 단독으로 임차권등기를 하면 대항력과 우선변제권이 유지되어 자유롭게 이사 갈 수 있는 제도이다.

 

임차권의 성립 요건

1. 임대차 계약이 종료되어야 한다.

2. 임대인에게 보증금을 반환받지 못한 상태여야 한다.

3. 임대인의 허락 없이 임차인 단독으로 신청이 가능하다.

*. 보증금의 전액을 반환받지 못한 경우는 물론 일부의 금액을 못 받아도 가능하다.

 

임차권의 절차

임차인의 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시, 군 법원에 임차권 등기명령 신청을 한다, (신청취지 및 이유, 주택의 특정, 임차권 등기 원인이 된 사실을 기재) 

임차권 등기명령은 판결에 의할 때에는 선고를 할 때에, 결정에 의한 때에는 임대인에게 고지를 한 때에 효력이 발생한다. 법원은 임차권 등기명령이 발생하면 임차주택의 소재지를 관할하는 등기소에 지체 없이 재판서 등본을 첨부하여 임차권 등기의 기입을 촉탁한다. 

 

임차권의 효력

1. 종전의 대항력과 우선변제권 유지

임차권 등기명령일 이후 새로운 대항력과 우선변제권이 생긴다. 자칫 말소등기일 이후여서 대항력과 우선변제권이 없는 것으로 보이나 임차권 등기 전에 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우 그대로 인정을 받기 때문에 맘 놓고 새집으로 이사 가면 된다. 주의할 점은 임차권 등기가 완료된 시점에서 효력이 발생하기에 신청 후 바로 이사나 전출을 가면 안 된다.

 

2. 임차권의 대상

공부상 공장이나 사무실, 상가, 오프스텔로 등기되어 있어도 주거용으로 사용하고 있으면 임차권 등기명령이 가능하다. 주거용으로 사용하고 있다는 사진이나 도면을 통해서 증명하면 된다. 건축물관리대장에 주거용이 아니라서 전입신고를 할 수 없었더라도 가능하다. 다만 미등기나 무허가건물(불법건축물)인 경우는 불가하다.

 

3. 임차권 등기 후 최우선변제 불가

주택에 임차권이 등기되어 있다면 새로 전입한 세입자는 임차권등기가 말소되지 않는 한 보증금이 소액이어도 최우선변제권은 없고 순위에 따른 우선변제권만 가질 수 있다.

 

4. 임차보증금 반환 의무와 임차권 등기 말소 의무

임대인의 임차보증금 반환 의무와 임차인의 임차권 등기 말소 의무는 동시 이행관계가 아니다. 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권 등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 한다. 부디 보증금을 받기까지는 임차권 등기를 지키기 시기 바랍니다.