부동산 경매 임장 시 조사항목

부동산 경매 임장 시 조사항목

 

 

임장 시 조사항목 경매 물건 검색과 현장조사 후 입찰 여부를 결정하기 위해서는 많은 시간과 노력이 필요하다. 특히 권리분석 상 하자가 없고 시세 대비 저렴한 물건이라면 더욱 그렇다. 그러나 모든 조건을 만족하는 완벽한 물건이란 거의 없다. 따라서 자신만의 투자기준을 세워두고 이를 충족시키는 물건 위주로 선별하되, 다음 사항들을 반드시 체크해야 한다.

 

임장이란?

한자로 현장에 임한다는 의미이며 주로 부동산을 거래하기 전에 해당되는 지역을 직접 방문하여 조사하는 것을 의미한다.

 

발을 팔기 전에 손품을 먼저 팔아서 임장여부를 결정

요즘 부동산 관련한 사이트와 어플이 아주 많이 있죠? 직접 방문 전에 돈과 시간 낭비를 줄이기 위해서 관련 사이트와 어플을 통해서 해당 물건의 적절한 시세를 확인해야 합니다. 유용한 사이트와 어플에 대한 소개는 다음 시간에 포스팅 예정입니다. 

 

현장조사 시 어떤 내용을 조사해야 할까요?

우선 해당 부동산의 위치 및 입지조건을 파악한다. 아파트라면 단지 규모나 향, 조망권 등을 살펴보고 주변 환경(교통, 교육, 편의시설)과의 접근성을 따져봐야 한다.

 

빌라·다세대주택이라면 주차공간 확보 여부와 건물 노후화 정도, 일조권 침해 여부 등을 살펴본다. 상가건물이라면 유동인구 흐름과 상권 형성 정도, 공실률 등을 점검한다. 또한 인근 중개업소를 방문해 정확한 시세를 파악하고 최근 거래 사례뿐 아니라 향후 개발계획 등도 꼼꼼히 챙긴다.

 

임장활동 중 주의해야 할 점은 무엇인가요?

첫째, 주민센터 전입세대 열람 내역상 소유자 외 다른 세대가 전입되어 있다면 임대차관계를 의심해 볼 수 있다.

 

둘째, 우편물함에 각종 공과금 고지서가 쌓여 있거나 현관 앞에 우유·신문 투입구가 막혀 있으면 폐문부재일 가능성이 높다.

 

셋째, 점유자가 유치권을 주장하며 출입문에 경고장을 붙여놓거나 자물쇠를 채워놓은 경우 역시 내부 사정을 알 수 없으므로 일단 경계심을 갖고 접근해야 한다.

 

넷째, 법원 현황조사서에 ‘폐문 부재’라고 기재돼 있고 실제로도 문이 잠겨 있다면 거주자가 없다는 뜻이므로 낙찰 후 명도 저항이 거셀 수 있다.

 

다섯째, 전기계량기가 돌아가지 않는다면 임차인이 없거나 단전 가능성이 있으므로 면밀하게 살펴봐야 한다.

 

여섯째, 체납관리비 중 공용 부분은 낙찰자가 인수해야 하므로 미리 금액을 산출해둬야 한다.(예상보다 체납관리비가 높은 경우가 종종 있다.)

 

일곱째, 쓰레기 처리비용 부담 주체를 명확히 해둬야 나중에 분쟁 소지를 줄일 수 있다.

 

낙찰받은 이후 절차는 어떻게 되나요?

낙찰받으면 통상 1개월 이내에 잔금을 납부하게 된다. 이때 자금조달 계획을 철저히 세워야 한다. 만약 대금납부기한 내에 잔금을 내지 못하면 보증금을 몰수당하므로 유의해야 한다. 한편 매각허가결정이 확정되면 이해관계인에게 통지되고 약 2주 후 항고기간이 지나면 인도명령 대상자에게 송달된다. 이로부터 강제집행 신청이 가능한데, 집행관사무소에 비치된 강제집행신청서를 작성해 제출하면 된다.

 

강제집행까지 가는 경우는 매우 적으며 보통 늦어도 계고장 단계에서 마무리된다. 계고장이란 부동산인도 강제집행 예고장으로 공문을 해당 물건의 문을 강제 개방하고 가장 잘 보이는 벽에 부착하는 수단으로 상대방에게 주는 위압감이 상당하다.