부동산경매 말소기준권리란?

말소기준권리

 

 

경매에서는 여러 가지 권리들이 존재하는데 이 중 낙찰자가 인수해야 하는 권리들을 제외하면 나머지는 모두 소멸하게 됩니다. 즉, 경매가 진행되더라도 모든 권리는 소멸되어 낙찰자에게 아무런 영향을 미치지 않습니다. 하지만 예외인 경우가 있는데 그것이 바로 말소기준권리입니다.

 

예를 들어 A라는 사람이 B라는 사람 소유의 주택을 담보로 돈을 빌렸는데 갚지 못해 결국 C은행이 채권회수를 위해 해당 주택을 경매신청했다고 가정해 봅시다. 이때 문제가 되는 것은 근저당권과 같은 선순위 권리가 아니라 후순위 권리들인 임차인의 보증금입니다.

 

만약 배당요구를 하지 않은 임차인이 있다면 매수인(낙찰자) 입장에서는 자신이 지불한 입찰대금 이외에 임차인의 보증금 전액을 물어줘야 합니다. 따라서 이러한 상황을 방지하기 위해서는 반드시 말소기준권리를 파악해야 합니다.

 

[ 말소기준권리 5가지 ]

1. (근) 저당

2. (가) 압류

3. 경매개시결정

4. 담보가등기

5. 선순위 전세권자

 

말소기준권리란 무엇인가요?

말소기준권리란 등기부등본상 접수일자 순서대로 나열했을 때 맨 처음 설정된 권리를 말합니다.

다시 말해 부동산등기부등본상의 갑구 또는 을구에 기재된 권리 중 날짜순으로 보았을 때 가장 먼저 설정된 권리를 의미합니다. 쉽게 말해서 어떤 물건이든 매매나 임대차계약 등 법률행위가 발생하면 이를 증명하기 위한 등기부가 만들어집니다. 그리고 이렇게 만들어진 등기부는 누구나 열람 및 발급받을 수 있도록 공시되는데 이것을 ‘등기사항전부증명서’라고 합니다.

 

 또한 각 구마다 내용을 구분해서 표시하도록 되어있는데, 표제부에는 건물의 소재지와 면적, 구조 등이 기록되고, 갑구에는 소유권에 관한 사항, 을구에는 소유권 이외의 권리관계가 기록됩니다. 위 사례처럼 은행으로부터 대출을 받을 때 저당권을 설정했다면 우리는 통상 '근저당권'이라는 단어를 접하게 되는데, 이 역시 일종의 저당권이므로 원칙적으로는 순위번호 1번이 되고, 이후에 2번 가압류, 3번 압류, 4번 임의경매개시결정 순으로 기입됩니다. 그러나 실제로는 대부분 최초설정일을 기준으로 하여 시간순서대로 정리되기 때문에 사실상 제1금융권에서의 융자 시엔 큰 문제가 되지 않습니다. 다만 개인 간의 거래 시에는 주의하여야 합니다.

 

말소기준권리 이전에 전입신고 한 임차인은 대항력이 있나요?

임차인이 주민등록전입신고를 하면 다음날 0시부터 대항력이 생깁니다. 그러므로 말소기준권리 보다 늦게 전입신고를 하였다면 대항력이 없습니다. 반면 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 했다면 대항력이 있고, 확정일자까지 받았다면 우선변제권도 가지게 됩니다.

 

말소기준권리 이후에 전입신고 한 임차인은 대항력이 없나요?

아닙니다. 말소기준권리 이후에 전입신고를 했더라도 소액임차인이라면 최우선변제권이 있으므로 일정금액까지는 보호받습니다. 단, 지역별로 정해진 금액 이하이어야 하고, 다른 조건도 충족되어야 합니다.