토지별도등기

 

토지별도등기

 

 

토지별도등기는 아파트나 오피스텔 등 집합건물에만 존재하는 특이한 등기사항입니다.

우리나라에서는 건물과 토지를 분리해서 처분할 수 없도록 되어있기 때문에(민법 제279조) 이 둘을 따로 거래한다는 것은 불가능한데요. 그래서 대부분의 경우 토지는 대지권이라는 형태로 구분소유자에게 귀속되어 있고, 건물 부분만이 매매대상이 됩니다. 하지만 간혹 어떤 사정에 의해 이러한 원칙이 지켜지지 않는 경우가 발생하는데 이를 ‘토지별도등기’라고 합니다.

 

토지별도등기란 정확히 무슨 뜻인가요?

말 그대로 “토지에 별도의 등기가 있다”라는 의미입니다. 즉, 토지 위에 근저당권 같은 제한물권이 설정되어 있다는 말이죠. 따라서 매수인 입장에서는 해당 부동산에 대한 소유권 행사에 제약이 따르게 됩니다. 예를 들어 A아파트 101호를 낙찰받았는데 나중에 알고 보니 102호와의 경계벽체 일부가 철거되고 그곳에 B은행 명의의 지상권이 설정되어 있다면 어떻게 될까요? 만약 경매절차에서 매각물건명세서상에 그러한 내용이 기재되어 있었다면 입찰자는 경락대금 납부전까지 법원에 신고하여 문제를 해결해야 합니다. 그렇지 않으면 추후 인수하게 될 위험이 있죠.

 

토지별도등기가 있으면 무조건 피해야 하나요?

가급적 피하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 토지별도등기가 말소되지 않은 상태에서 새로운 권리관계가 성립하면 기존의 권리는 소멸하기 때문입니다. 또한 토지별도등기가 있더라도 채권금액이 소액이라면 크게 신경 쓰지 않아도 되는데요. 이때 주의할 점은 반드시 토지등기부등본을 열람하여 저당권설정 당시 토지 위에 건물이 있었는지 여부를 확인해야 한다는 것입니다. 만일 신축 중인 건물이었다면 향후 일괄매각 시 배당받을 여지가 있으므로 큰 문제가 되지 않습니다.

 

토지별도등기가 있음에도 불구하고 안전한 물건인지 아닌지 판단하는 방법이 있나요?

일단 토지별도등기가 있다고 해서 무조건 기피할 필요는 없습니다. 오히려 저렴한 가격에 좋은 물건을 취득할 수 있는 기회가 되기도 하죠. 다만 다음 두 가지 사항을 체크한다면 보다 안전한 투자가 가능합니다.

 

첫째, 토지별도등기가 된 시점을 확인한다.

둘째, 토지별도등기권자가 배당요구를 했는지 확인한다.

 

첫째, 토지별도등기가 언제 이루어졌는지 확인하세요. 통상 최초 분양시점 이후에 이루어진다면 별다른 문제가 없다고 봐도 무방합니다. 물론 예외적으로 수분양자가 잔금납부를 하지 않아 다시 경매가 진행되는 경우라면 조심해야겠죠.

둘째, 토지별도등기권자가 배당요구를 했는지 확인하세요. 선순위임차인처럼 배당요구를 했다면 그만큼 낙찰가격이 떨어질 테고, 결국 후순위채권자들이 피해를 입게 되겠죠. 반대로 배당요구를 하지 않았다면 일단 안심하셔도 됩니다.