부동산 경매란?

부동산 경매란?

 

 

부동산 경매에 대해서.

부동산경매란 빚을 진 채무자가 빚을 갚지 못할 경우 채권자가 법원에 의뢰해서 강제 매각(경쟁입찰) 하는 절차입니다.

이 과정에서 입찰자는 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 구입할 수 있다는 장점이 있습니다.

 

코로나 여파가 확대되면서 사람들의 활동이 야외에서 집 안으로 제한되었고 2020년도~2022년 중반까지 정부의 강력한 부동산 규제 정책으로 인해 대출규제가 강화되었습니다. 거기에 낮았던 금리의 영향으로 집 값이 상승하기 시작하자 우리나라 부동산은 최고치를 경신하며 내 집마련하기가 더욱 어려웠습니다. 그래서 많은 사람들이 좀 더 저렴한 가격에 부동산을 취득하고자 관심을 가지는 분야가 바로 부동산 경매입니다.

 

경매는 무턱대고 도전했다가는 큰 손해를 입을 수 있으니 조심해야 한다고 생각하여 대부분은 경매라는 부동산 취득의 방법은 알면서도 돈이 많이 필요하다는 선입견과 바쁘다는 핑계로 공부하기를 꺼려 하지만 자본금이 적어도 무주택자여도 특히 사회초년생이라면 반드시 공부해야 하는 필수 재테크 방법입니다. 꼭 경매에 참가하지 않더라도 공부한다면 최근 언론에서 이슈가 되는 전세사기를 사전에 인지하여 회피할 수 있으며 평생 모아 온 내 돈을 지킬 수 있습니다.

 

 

경매는 재테크이며 맞벌이다.

재테크에는 여러 가지 방법이 있습니다. 흔히 초반에는 종잣돈 마련을 위해서 저축으로 시작하죠. 종잣돈이 조금 모이면 대부분 주식으로 투자를 시작합니다. 주식은 만원만 있어도 투자가 가능한 만큼 진입장벽이 낮기 때문입니다.

 

그에 비해서 부동산 투자는 주식과 비교해서 확실히 초기 자본의 규모가 크기 때문에 초년생은 엄두를 내기가 어려운 게 사실입니다. 하지만 극단적으로 비교하면 주식은 하루아침에 상장폐지가 되면서 휴지조각이 되기도 하지만 부동산은 실물자산으로 사라지거나 시세가 70% 이상 떨어지는 경우를 찾기도 어렵습니다.

 

부동산은 저렴한 가격에 잘 투자한다면 나의 근로소득(혹은 사업소득)과 함께 시세차익형 또는 수익형이라는 맞벌이 투자처라 말할 수 있습니다. 좋은 지역에 적절한 타이밍으로 투자했다면 나의 근로소득 보다도 더 높은 수익울을 얻을 수 있습니다.

 

부동산 경매 초보자들에게 추천하는 물건은?

초보자라면 권리분석이 비교적 쉬운 아파트나 다세대주택 등 주거용 건물을 추천합니다.

특히 소액 투자가 가능한 빌라물건 중에서도 반지하 빌라는 참여율이 적어서 감정가 대비 낙찰가율이 낮기 때문에 적은 돈으로 높은 수익률을 올릴 수 있습니다. 거기에 재개발 호재의 기회를 얻을 수도 있습니다.

 

다만 너무 오래된 주택(빨간 벽돌 빌라)이라면 수리와 인테리어 비용이 많이 들 수 있고, 거주하던 임차인과의 갈등이 발생할 수 있으므로 신중하게 접근해야 합니다. 

 

 

권리분석이란?

말 그대로 해당 부동산에 대한 권리관계를 분석하는 것입니다. 등기부등본상의 근저당권, 가압류, 가처분 등 각종 권리 관계를 파악함으로써 추후 문제가 생길 소지가 있는지 살펴보는 것이죠.

 

만약 말소기준권리보다 앞선 선순위 권리는 인수되고, 후순위 권리는 소멸됩니다. 또한 세입자의 전입일자 역시 대항력 여부를 판단하는 중요한 요소이므로 반드시 체크해야 합니다.

 

부동산경매 관련한 용어는 우리가 평소에 접하는 용어가 아니기에 어렵다고 생각되지만 이해를 하면 아주 쉬운 내용입니다. 혹자들은 1분이면 권리분석이 가능하다고 말할 정도입니다. 향후 포스팅에서 용어와 어떤 방식으로 분석할지 포스팅할 예정이니 꾸준한 관심 부탁드립니다.

 

 

명도란?

권리분석과 시세파악 후 경매에서 낙찰되면 그다음에 나타나는 장벽입니다.

어려워 보이는 용어지만 쉽게 설명하면 낙찰받은 부동산에 살고 있는 점유자를 내보내는 절차입니다.

 

사람과 사람이 서로의 이해관계에 대립하는 과정이지만 권리분석이 잘 되었다면 낙찰자 우위라는 법의 관점이 있으니 서로를 배려하면 큰 어려움 없이 해결이 가능합니다. 최악의 경우 인도명령과 강제집행을 진행할 수 있습니다. 보통은 강제집행 전에 잘 마무리되는 경우가 대부분입니다. 이사 가는 시점을 연기해 주거나 이사비용으로 협의가 가능합니다.

 

 

이번시간에는 부동산 경매 초보분들을 위해 기초적인 지식을 살펴봤습니다.

다음 포스팅에선 어려운 용어 해설이나 시세파악하는 방법들에 대해서 다뤄보도록 하겠습니다.